경매- 평창동 55평 빌라(2023 타경 3095)

 

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물건분석

 

1. 물건 위치 및 구조

-주소: 서울특별시 종로구 평창문화로 81-8, 3동 101호 (평창동, 현대빌라)

-대지권: 175.0㎡ (약 52.94평)

-건물 면적: 183.77㎡ (약 55.59평), 철근콘크리트구조, 3층 건물의 1층

-건축년도: 1983년 3월 23일 사용승인

 

2. 주변 환경 및 토지이용계획

-주변 환경: 주변에는 아파트, 단독주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 위치, 주거지역으로 형성

-토지이용계획: 과밀

-억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구 등으로 다양한 규제와 지정이 있는 지역임을 의미합니다.

 

3. 주택 상태 및 특징

-건물 상태: 철근콘크리트조 스라브 위 기와지붕, 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, PVC 창호 사용

-내부 구조: 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸, 보일러실, 발코니 등으로 구성된 연립주택

-설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖춰져 있음

-접근성: 본 건물까지 차량 진출입 가능, 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함, 인근에 노선버스 정류장 위치

 

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권리분석

 

1. 소유권 및 거래 내역

-소유권자: 황인춘, 2020년 6월 1일부터.

-거래가액: 897,000,000원 (2020년 2월 22일 매매 기준).

 

2. 근저당권 설정

신한은행에 설정된 근저당권이 총 4건이며, 채권액 합계는 1,050,000,000원입니다. 성립일자와 금액은 다음과 같습니다:

-2020년 6월 1일: 330,000,000원

-2020년 9월 9일: 360,000,000원

-2021년 11월 18일: 240,000,000원

-2022년 3월 25일: 120,000,000원

 

3. 임의경매 시작

-경매 시작일: 2023년 6월 21일, (주)신한은행의 청구로 시작된 임의경매입니다. 청구금액은 903,053,603원이며, 경매 사건 번호는 2023타경3095입니다.

 

4. 예상 배당표 및 입찰 예상가

-예상 배당표 입찰 예상가: 665,600,000원. 이는 최저경매가 기준으로 산정된 금액입니다.

-경매비용: 6,911,239원, 이 비용은 경매 과정에서 발생하는 비용으로 추정되며, 최종적으로 -경매를 통해 낙찰 받은 금액에서 우선적으로 지출됩니다.

 

5. 근저당권 및 배당 관계

-말소기준권리: 첫 번째 근저당권(330,000,000원)이 말소기준권리로 설정되어 있습니다. 이는 경매로 인해 소멸되는 근저당권 중 가장 우선하여 만족되어야 하는 권리를 의미합니다.

 

6. 근저당권 배당:

첫 번째 근저당권은 전액 배당받습니다.

두 번째 근저당권은 328,688,761원을 배당받으며, 31,311,239원은 미수금으로 남습니다.

세 번째와 네 번째 근저당권은 배당받지 못하고 전액 미수금으로 남게 됩니다.

 

7. 분석 결과 및 고려사항

-최저입찰가: 경매에 참여하기 위한 최소 금액은 665,600,000원입니다. 이는 경매로 인한 부동산 매입의 기본 비용이며, 추가적인 경매비용이나 미수금 등을 고려해야 합니다.

-근저당권 소멸 순위: 말소기준권리인 첫 번째 근저당권은 경매로 인해 전액 소멸되며, 이후 근저당권은 배당 순위에 따라 일부 또는 전액 소멸될 수 있습니다. 배당 가능한 금액 내에서만 근저당권자들에게 배당이 이루어지며, 배당금액이 부족한 경우 일부 권리는 만족되지 않을 수 있습니다.

-미수금: 두 번째 근저당권에서 발생하는 31,311,239원의 미수금과 세 번째, 네 번째 근저당권의 전액 미수금은 경매 낙찰자에게 영향을 미치지 않습니다. 이는 해당 권리가 경매 과정에서 소멸되기 때문입니다.

-투자 가치 판단: 예상 입찰가와 소유권 이전에 필요한 총 비용을 고려하여, 투자의 가치를 판단해야 합니다. 이는 주변 시장 가격, 부동산의 위치, 상태, 주변 환경 및 개발 계획 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

 

인근지역 낙찰사례

2024년 2월 22일에 진행된 경매에서는 서울특별시 종로구에 위치한 두 건의 다세대(빌라) 물건이 낙찰되었습니다.

 

첫 번째 물건은 평창23길 5에 위치한 1층 101호로, 감정가가 1,122,000,000원이었습니다. 이 물건은 최저가 897,600,000원에 낙찰되었으며, 매각가격도 동일한 897,600,000원이었습니다. 이는 감정가 대비 약 79.99%의 가격에 낙찰된 것입니다.

 

두 번째 물건은 평창11길 19-3에 위치한 2층 502호로, 감정가가 1,245,000,000원이었습니다. 최저가는 996,000,000원으로 설정되었고, 최종적으로 1,151,000,000원에 낙찰되었습니다. 이 경우, 최저가 대비 약 115.66%의 가격으로 낙찰되었으며, 감정가 대비로는 약 92.45%의 가격에 낙찰되었습니다.

부동산 임의경매에 나온 다세대(빌라)는 토지 면적이 175.00㎡ (약 52.94평), 건물 면적이 183.77㎡ (약 55.59평)입니다. 감정가는 1,040,000,000원으로 설정되어 있으며, 최저가는 감정가의 약 64%인 665,600,000원으로 책정되어 있습니다.

 

임의경매로 나온 물건에 대해 말하면, 감정가 대비 최저가가 64%인 665,600,000원으로 책정되어 있어, 초기 투자 비용을 상당히 낮출 수 있습니다. 이는 인근 낙찰 사례와 비교했을 때 상대적으로 낮은 진입 장벽을 제공하며, 향후 부동산 가치 상승 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회를 나타낼 수 있습니다. 특히, 감정가 대비 낮은 최저가는 구매자에게 더 큰 가격 협상 여지와 함께 투자 위험을 줄이는 잠재력을 제공합니다.

 

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